Asunnon omistaminen ja sen myyminen on parhaimmillaan tuottoisaa puuhaa, josta myös verottaja on kiinnostunut. Seuraavassa asunnon myyntivoiton verotusta käsittelevässä artikkelissa sinulle selviää muun muassa milloin asunnon myynnistäsi saatu myyntivoitto on sinulle verotonta tuloa. Saat vinkkejä myös miten asunnon myynti kannattaa ajoittaa välttyäksesi veroseuraamuksilta, jos se on mahdollista.
Oman asunnon myyntivoiton vero (käytetään myös nimitystä luovutusvoittovero)
Verovapaata tuloa
Oman asunnon myynnistä syntynyt voi olla verovapaata tai verotettavaa tuloa. Asunnon myynnistä saatu myyntivoitto on verovapaata tuloa silloin, kun olet omistanut rakennuksen tai kyseessä olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vähintään kaksi vuotta. Myyntivoitto on verovapaata myös silloin kun sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Verottaja laskee perheenjäseneksi puolisosi ja alaikäiset lapset.
Asunnon myynti kannattaa ajoittaa ja järjestellä niin, että tuo kahden vuoden raja täyttyy sekä omistamisen ja vakituisen asumisen suhteen yhtäjaksoisesti.
Verollista tuloa
Oman asunnon myynnistä saatu myyntivoitto on verollista tuloa, kun olet omistanut asunnon alle kaksi vuotta tai asunto on ollut esimerkiksi sijoitusasunto ja vuokralla, etkä ole siinä itse vakituisesti asunut kohteessa vähintään kahta vuotta. Myyntivoitto voidaan laskea tällöin kahdelle eri tavalla, joista voit valita sinulle mieluisemman tavan eli tavan joka aiheuttaa vähemmän myyntivoittoa ja pienemmän veron.
Ensimmäinen ja käytetyin tapa
Ensimmäinen tapa on yleisin ja se tavallisin laskutapa asunnon myyntivoitolle. Ensimmäisessä vaihtoehdossa asunnon myyntivoitto lasketaan, niin että vähennetään asunnon myyntihinnasta sen todellinen hankintameno sekä asuntokaupasta aiheutuneet kulut ja varainsiirtovero. Varainsiirtoverosta voit lukea lisää jutustamme.
Esimerkki
Seppo Seppä osti asunnon heinäkuussa 2017 ja asunnon ostohinta oli 240000 euroa. Seppo myi asuntonsa tammikuussa 2019 hintaan 270000 euroa. Tällöin asunnon myyntivoitoksi muodostui 30000 euroa. Seppo maksoi hankintahetkellä kohteesta varainsiirtoveron 4800 euroa, sekä myyntihetkellä välityspalkkion 6000 euroa, jotka kummatkin voi vähentää myyntivoitosta.
270000€ – 240000€ = 30000€ ja tästä voi vähentää -6000€ sekä -4800€ = 19200€
Myyntivoittovero tai luovutusvoittovero on 9200 eurosta pääomatulojen veroprosentin mukaan 30 %, eli 5760€.
Hankintameno-olettama on toinen tapa
Asunnon myyntivoitto verottajaa varten voidaan laskea myös käyttämällä hankintameno-olettamaa, jossa vähennät hankintameno-olettaman asunnon myyntihinnasta. Kun käytät myyntivoiton laskennassa hankintameno-olettamaa, et voi vähentää mitään kuluja.
Hankintameno-olettamassa on kaksi vaihtoehtoa omistusajan pituuden mukaan:
- Jos olet omistanut asunnon vähemmän kuin kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä 20 prosenttia myyntihinnasta.
- Jos olet omistanut asunnon yli kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä 40 prosenttia myyntihinnasta.
Esimerkki
Hanna Hankkija myy pitkään yli 10 vuotta omistamansa sijoitusasunnon ja myyntihinta on 170 000 € ja myyntivoitoksi hankintameno-olettamaa käyttäen muodostui 102 000 €.
170000€ – 170000€ * 0,40 = 102000€
Asunnon omistusaika ja vakituinen asuminen
Kahden vuoden omistusajan lasku alkaa siitä hetkestä, kun olet asunnon omistaja ja muuttanut kirjaimellisesti sisään asuntoon ja jatkuu aina myyntisopimuksen tekemiseen asti, joka on usein myös lopullisen kauppakirjan allekirjoituspäivä. Monesti asunnon kauppapäivän jälkeen esimerkiksi remontit voivat siirtää asuntoon muuttamispäivää, niin tällöin kahden vuoden asumisajan laskenta käynnistyy asuntoon konkreettisena muuttopäivänä.
Tämä kahden vuoden asumis- ja omistusajan on oltava yhtäjaksoista ja samanaikaista eli asunto on ollut sinun tai perheesi vakituisessa asuinkäytössä. Pelkkä asunnon omistaminen yli kahden vuoden ajan ei tee asunnon myyntivoitosta verotonta, vaan lisäksi tarvitaan vähintään kahden vuoden vakituinen asuminen.
Esimerkki – Asunut asunnossa alle 2 vuotta
Keijo Koodi osti omakotitalon omaksi vakituiseksi asunnoksi 11.11.2012. Hän ei viihtynyt asunnossa ja päätti myydä sen eteenpäin kiinteistönvälittäjän avulla. Asunnon myymisestä kiinteistönvälittäjän avulla voit lukea lisää oppaastamme.
Asunto meni kaupaksi ja Keijo teki kaupat omakotitalostaan 30.7.2014. Hänelle syntyi asuntokaupasta myyntivoittoa. Hän ei välttynyt veroseuraamuksilta, kun ei ollut asunnot omistanut omakotitaloa ja asunut siellä samanaikaisesti kahta vuotta.
Esimerkki – Asunut asunnossa yli kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, mutta omistanut alle 2 vuotta
Ville Vuokralainen muutti vuokralla kerrostalokaksioon Keravalla 11.11.2011. Ville viihtyi asunnossa oikein hyvin. Hän tiedusteli vuokraisännältä mahdollisuutta ostaa asunto omaksi. Asunnon ostamisesta voit lukea lisää oppaastamme. Vuokraisäntä suostui myymään asuntonsa Villelle ja asuntokaupat tehtiin 30.11.2012.
Ville sai houkuttelevan työtarjouksen toiselta paikkakunnalta, mutta hänen täytyy muuttaa toiselle paikkakunnalle. Ville päätti myydä asunnon eteenpäin itse. Asunnon myynnistä itse voit lukea lisää oppaastamme.
Asunto meni nopeasti kaupaksi ja kauppakirjat allekirjoitettiin 30.09.2014. Villelle syntyi asuntokaupan yhteydessä myyntivoittoa. Ville ei välttynyt veroseuraamuksilta, vaikka oli asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta. Hän oli omistanut asunnon alle kaksi vuotta.
Esimerkki – Asunut omistamassaan asunnossa yli 2 vuotta
Nelli Nelliapila oli ostanut ensiasunnon opintojen päättyessä tammikuussa 2014. Ensiasunnon ostamisesta voit lukea lisää oppaastamme. Nelli asui asunnossa kolme vuotta ennen kuin muutti perheineen isompaan asuntoon helmikuussa 2017. Ensiasuntonsa Nelli laittoi vuokralle. Nelli halusi luopua asunnostaan kokonaan ja päätti myydä sen. Kaupat syntyivät toukokuussa 2019. Nelli sai asunnosta myyntivoittoa, mutta se oli hänelle verovapaata tuloa, koska hän oli asunut omistamassaan asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.
Myyntivoitto tai myyntitappio
Asunnon myynnistä saatu myyntivoitto verotetaan pääomatulona kaupantekovuonna. Kauppahinnan maksamisen ajankohta ei vaikuta verotuksen ajankohtaan.
Myyntitappio syntyy verottajan näkökulmasta myös kaupantekovuonna. Myyntitappion voit vähentää myyntivoitoista samana verovuonna kuin myyntitappio on syntynyt tai viiden seuraavan vuoden myyntivoitoista.
Veron määrä
Pääomatulovero on 30000 euroon asti 30% ja 30000 euron ylittävistä pääomatuloista 34%.
Esimerkki
Valma Varakas on myynyt asuntonsa ja saanut myyntivoittoa muhkeat 70 000 euroa. Hänen täytyy maksaa veroa myyntivoitosta 30000 euroon asti 30% ja sen ylittävältä osalta 34%. Valmalla ei ole verovuonna muita pääomatuloja. Valma Varakas maksaa myyntivoitosta veroa yhteensä 21600€
30000€ * 0,30 = 9000€ ja 40000€ * 0,34 = 13600€, eli 9000€ + 13600€ = 22600€