Asunnon osto-opas

Lue oppaamme, niin pääset kerralla kartalle asunnon ostamisesta. Tämä asunnon osto-opas kertoo sinulle asunnon ostamisen eri vaiheista ja antaa sinulle vinkkejä asunnon ostamiseen unohtamatta kuitenkaan asunnon ostoon liittyviä faktoja, jotka on hyvä tietää. Asunnon osto-opas kertoo sinulle esimerkiksi, mitä eroa on myyntihinnalla ja velattomalla hinnalla, tai mitä tarkoittaa esimerkiksi varainsiirtovero.

1. Ennen asunnon ostamista

Suunnittele asunnon ostaminen

Haaveiletko uudesta kodista? Oletko vaihtamassa asuntoa toiseen, vai oletko kenties ensiasunnon ostaja? Etsitkö ehkäpä hyvää sijoituskohdetta? Oli asunnon oston syy mikä tahansa, sinun kannattaa istua hetkeksi alas ja miettiä mikä olisi paras tapa edetä asiassa.

Selvitä oma tilanne ja asunnon tarve

Hinnan lisäksi varaudu myös muihin kuluihin

Mieti minkälaisesta asunnosta haaveilet tai minkälaista asuntoa tarvitset. Pohdi omaa taloudellista tilannettasi ja sitä miten se kohtaa asuntotarpeesi kanssa. Asunnon ostohinnan lisäksi sinun tulee varautua myös muihin kuluihin. Näitä muita kuluja ovat muun muassa varainsiirtovero, vastikkeet, muuttokulut ja mahdolliset taloyhtiöön ja asuntoosi tulevat remontit kustannuksineen. Muuton yhteydessä tulee monesti eteen esimerkiksi huonekalujen ja kodinkoneiden hankintoja, joihin on myös syytä varautua.

Hanki lainalupaus pankista

Aivan ensimmäiseksi neuvottele asuntolainasta pankin kanssa!

Aivan ensimmäiseksi on syytä neuvotella asuntolainasta pankin kanssa, jos tarvitset lainaa. Tämä on erittäin tärkeää! Kun sinulla on lainalupaus olemassa, voit rauhallisin mielin etsiä itsellesi sopivaa asuntoa ja tehdä ostotarjouksen haluamastasi asunnosta. Kiinnostavimmat asunnot menevät kaupaksi nopeasti jopa jo ennen ensiesittelyä, joten halutessasi asunnon sinun on oltava valmis tekemään tarjous tarvittaessa nopeasti vain lyhyen miettimisen jälkeen.

Mieti, kuinka suuren lainan tarvitset ja miten paljon voit lyhentää lainaa kuukaudessa. Yleisesti käytössä oleva suositus on, että omaa lainanhoitokykyä tulisi testata 6 prosentin korolla ja 20 vuoden laina-ajalla. Lainaa suositellaan otettavaksi sellaisella maksusuunnitelmalla, että yhden kuukauden lainanhoitokulut ovat noin kolmannes omista kuukausittaisista nettotuloistasi. Asunto on iso asia elämää, mutta rahaa on hyvä jäädä myös muuhun elämään. Tässä kohtaa on hyvä myös vertailla pankkeja ja kilpailuttaa ne tarvittaessa. Lainamarginaaleissa ja pankki- ja vakuutuspalveluiden muodostamassa kokonaisuudessa voi olla suuria eroja eri toimijoiden välillä. Lue lisää asuntolainaan liittyvistä asioista oppaastamme. Kun oma tilanne, tarve ja asunnon oston rahoittaminen ovat selvillä, voit siirtyä seuraavaan vaiheeseen.

Tutustu asuntomarkkinoihin ja asuntoihin

No niin, nyt päästään itse asiaan eli kotia etsimään ja ostamaan. Asunnon etsiminen on helppo aloittaa, kun sinulla on lainalupaus pankista ja tiedät minkälaista asuntoa haet ja miltä alueelta. Aloita asunnon etsiminen selailemalla asunnon myynti-ilmoituksia internetistä, sanomalehdistä ja niiden mukana tulevista asuntoliitteistä sekä kiinteistövälitysliikkeiden sivuilta saadaksesi käsityksen, mitä asuntomarkkinoilla on tarjolla ja mihin hintaan. Samalla näet miten myynnissä olevat asunnot vastaavat tarpeitasi ja toiveitasi, mitä asunnolta odotat sekä minkälainen asunto sinun on mahdollista ostaa. Asunnon myynti-ilmoituksista kannattaa silmäillä kuvien lisäksi myös myytävän kohteen perustiedot.

Tarkista asunnon myynti-ilmoituksesta ainakin nämä

• Asunnon hinta ja asumisen muut kulut: Vastikkeet, vesi- ja autopaikkamaksut jne.
• Lämmitysmuoto: Lämmitysmuodolla on vaikutusta asumiskustannuksiin, tarkemmin esimerkiksi sähkölaskuun. Jos asunto lämpiää esimerkiksi sähköllä, voi sähkönkulutus nostaa asumiskuluja verrattuna esimerkiksi kaukolämmön piiriin kuuluvaan asuntoon. Tämä on tapaus- ja asuntokohtainen eli tutki tämä ennen ostoa kyseessä olevan asunnon kohdalla.
• Tehdyt ja tulevat remontit: Onko ns. isot remontit jo tehty. Isoja remontteja ovat muun muassa putkiremontit eli vesi- ja viemäriputkiston uusiminen tai korjaus. Muita isoja remontteja ovat muun muassa sähkö- ja julkisivuremontit. Sijoittajan näkökulmasta iso tuleva remontti ei välttämättä ole niin iso miinus. Jos taloyhtiö tulouttaa tulevan remontin pääomalainan, voi rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulon eli pääomatulon verotuksessa. Jotta saat selville, tulouttaako taloyhtiö pääomalainan, kysy asiaa kiinteistönvälittäjältä tai taloyhtiön kirjanpitäjältä. Aina päätöstä ei ole saatavilla. Vastaavissa tapauksissa kannattaa varmistaa, onko taloyhtiö tulouttanut vastaavat pääomalainat aikaisemmin. Mikäli näin, on todennäköistä, että taloyhtiö tulouttaa myös seuraavan lainan.
• Asunnon vapautuminen: Miten tämä sopii omiin aikatauluihisi?
• Tontin omistus, vuokra- vai oma tontti: Vuokratontti tuo asumiseen lisäkuluja vuokrasta. Jos tontin vuokra-aika on päättymässä, seuraavalle vuokrajaksolle on odotettavissa korotus. Se nostaa asumisen kuluja.

Tutustu kiinnostaviin alueisiin ja mahdolliseen tulevaan naapurustoon

Tutustu alueeseen jo ennen näyttöä

On hyvä tutustua tarkemmin alueisiin, joilta asuntoa etsit ja miltä alueelta olet asuntoa ostamassa. Esimerkiksi jos hakukriteerinä ovat hyvät kulkuyhteydet, niin käy ajelemassa alueella tai kulje julkisilla kohteeseen. Silloin koet käytännössä, miten liikenne toimii ja miten sujuva matka on asunnosta työpaikalle, päiväkotiin, kouluun tai harrastuksiin.

Jos sinulla on jo joku tietty myynnissä oleva asunto kiikarissa, niin käy tutustumassa alueeseen ja asunnon lähiympäristöön tarkemmin. Unelmiesi näköinen koti voi sijaita esimerkiksi vilkkaan tien läheisyydessä ja liikenteestä aiheutuu jonkin verran melua. Voit käydä kuuntelemassa alueella, kuinka häiritsevää melu mielestäsi on ja onko se riittävä syy jättää kyseinen asunto ostamatta.

Melua voi syntyä myös naapureista, joten asuntoesittelyssä käydessä ja alueeseen tutustuessa, on syytä havainnoida myös naapurustoa. Voit kysellä heistä myös asunnon myyjiltä. Silmämääräisesti pystyt arvioimaan naapureiden elämäntyyliä esimerkiksi siisteyden suhteen ja onko heille esimerkiksi äänekkäitä ja asumiseesi vaikuttavia lemmikkejä tai harrastuksia. Tutustu myös kiinnostavan alueen palvelutarjontaan. Vastaako se toiveitasi ja sijaitsevatko palvelut riittävän lähellä sinua tarpeesi huomioiden.

Tiedä mitä ostat

Tarjonta asuntomarkkinoilla on laaja ja myytäviä kohteita löytyy remonttia vaativista asunnoista uusiin asuntoihin ja niin sanottuihin arvokohteisiin. Jos olet ostamassa vanhaa asuntoa, niin remontteihin on syytä varautua. Niitä on edessä väistämättä. Suuri apu on, jos olet itse käsistäsi kätevä tai jo kokenut remonttimies. Muussa tapauksessa kannattaa miettiä ikääntyneen asunnon hankintaa.

Asunto-osakkeet

Yleisimmin asunto-osakkeita ovat kerros- ja rivitalot. Myös pari-, ja erillistalo voivat olla joissain tapauksissa asunto-osake ja osa asunto-osakeyhtiötä. Tällöin asuntokaupassa ostetaan asunto-osakkeita, joilla saat oikeuden hallita asuntoa, tarkemmin yhtiöjärjestyksessä määriteltyä huoneistoa. Asunto-osakkeen ostaja on osa asunto-osakeyhtiötä ja hänellä on velvollisuus osakkaana vastata omalta osaltaan tietyistä velvoitteista, esimerkiksi kunnossapidosta.

Kiinteistöt

Kun ostat omakotitalon, ostat rakennuksen tai rakennuksia ja maata eli yleisimmin tontin ja omakotitalon piharakennuksineen. Kun kiinteistö sijaitsee vuokratontilla, niin kyseessä on vuokraoikeuden siirto. Kiinteistössä vastaat itse asunnosta, sen kunnossapidosta ja huollosta. Kiinteistöjä voivat olla myös muut yhtiöttömät asumismuodot.

Kiinteistön kaupassa sovelletaan maakaareen liittyviä säännöksiä ja kaupan vahvistamiseen tarvitaan kaupanvahvistaja. Kiinteistön kauppa on ollut mahdollista toteuttaa syksystä 2013 alkaen myös verkossa Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa, jolloin ei kaupanvahvistajaa tarvita. Omistusoikeuden muuttamiseksi sekä omistusoikeutesi kirjaamiseksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, sinun on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta.

Uuden asunnon ostaminen

Mikäli olet ostamassa uutta ja vielä rakennusvaiheessa olevaa asuntoa eli niin sanotusti uudiskohdetta, kannattaa tutustua hyvin asunnon ja asuntoyhtiön piirustuksiin sekä alueen rakennuttamissuunnitelmaan. Tällöin vältyt ikäviltä yllätyksiltä myöhemmin asunnon ja alueen valmistuttua. Maisemasi voi olla eri asunnon ostohetkellä, kuin alueen valmistuttua. Uuden asunnon voit ostaa varsin usein maksamalla myyntihinnan, joka on osa asunnon kokonaishinnasta. Loppuosa on niin sanottua yhtiölainaa, jota lyhennät kuukausittain rahoitusvastikkeella. Ota huomioon, että yhtiölainan korot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia.

Hyödynnä vahtipalveluita

Internetin asunnon myyntisivustoilta ja kiinteistövälitysliikkeiden sivuilta löytyy erilaisia vahtipalveluita, jotka seuraavat asuntomarkkinoita puolestasi. Kun olet syöttänyt vahtipalveluun tarvittavat tiedot eli niin sanotut hakukriteerit haettavasta asunnosta, niin vahti ilmoittaa sinulle heti, kun kriteereitäsi vastaava asunto on tullut myyntiin. Eri vahtipalveluissa on erilaisia ominaisuuksia, joilla he pyrkivät erottumaan muista alan toimijoista. Joillakin internetistä löytyvillä asuntovahtipalveluilla on muun muassa sellainen ominaisuus, että ottaessasi vahtipalvelun käyttöön saat tiedon asunnon myyntiin tulosta vuorokauden etuajassa verrattuna asunnon hakijaan, jolla ei vastaavaa palvelua ole käytössä.

Parhaat ja halutuimmat asunnot menevät todella nopeasti myyntiin tultuaan, joten vahtipalveluita on syytä hyödyntää asuntoa etsiessä. Asuntoja voi olla eri palveluissa myös niin sanotussa hiljaisessa myynnissä, jolloin asunto ei ole varsinaisesti vielä myynnissä. Asunnon omistaja on tällöin vasta suunnittelemassa asuntonsa myyntiä ja tunnustelee hiljaisella myynnillä etukäteen kiinnostusta asuntoa kohtaan. Palvelussa asunnon ostosta kiinnostunut henkilö voi niin sanotusti korvamerkitä asunnon. Tämä tarkoittaa sitä, että kun kyseessä oleva asunto tulee myyntiin, niin myyjä saa tiedot kiinnostuneista ja korvamerkitsijä saa siitä tiedon asunnon myynnin alkamisesta.

Nord LKV suosii vahtipalvelun osalta konservatiivista tapaa. Ole yhteydessä kotisivujemme kautta ja jätä kiinteistönvälittäjillemme kriteerit sellaisesta asunnosta, jota etsit. Voit myös olla suoraan tiettyyn välittäjään puhelimitse tai sähköpostitse. Välittäjämme kertoo sinulle ensimmäisten joukossa, kun kriteereitä vastaava kohde tulee meille myyntiin.

Laputa kiinnostavat asuinalueet

Tee mainos, jossa kerrot haluavasi ostaa asunnon juuri tältä alueelta ja jaa mainosta sinua kiinnostavan alueen tai alueiden postilaatikoihin. Kerro mainoksessa ostohalukkuuden lisäksi minkälaista ja minkä kokoista asuntoa olet etsimässä sekä tietysti yhteystietosi.

Laputus on tehokas ja vähän käytetty tapa asunnon etsimisessä – hyödynnä sitä.

Laputus on erittäin tehokas, toimiva ja vähän käytetty tapa asunnon etsimisessä. Laputettavalla mainoksella tavoitat asunnon myyntiä suunnittelevat juuri sieltä mistä haluat ja mikä parasta, pääset paalupaikalta neuvottelemaan asunnon ostamisesta ilman muita ostajaehdokkaita. Asunnon myyjäkin hyötyy tästä asuntokauppojen syntyessä. Vaikkemme haluaisi asiaa myöntää, asunnon myyjä ja ostaja voivat näin säästää kiinteistönvälittäjän välityspalkkion. Laputuksen voi toki toteuttaa myös yhteistyössä kiinteistönvälittäjän kanssa solmimalla ostotoimeksiantosopimuksen. Kannattaa kokeilla näistä sitä tapaa, joka toimii sinulle!

Esimerkki mainostekstistä: “Halutaan ostaa tältä alueelta 3h+k+s -kokoinen asunto. Mikäli suunnittelet asuntosi myyntiä, niin olethan yhteydessä. Lisätietoja ja yhteydenotot: Teijo Kemu 047-1234567 tai teijo.kemu@gmail.com”

Asunnon vaihto alkaa monesti vanhan asunnon myynnillä

Uuden asunnon ostaminen alkaa varsin usein entisen asuntosi myynnillä. Suosittelemme asuntosi myyntiä kiinteistövälittäjän avulla, koska asiansa osaava kiinteistönvälittäjä tuo yleensä ostotarjousneuvottelussa yli välityspalkkion summan verran rahaa myyjälle. Asunnon voi myös myydä itse.

Jos tarvitset asuntosi hankintaan lainaa vanhan asunnon myynnistä huolimatta, niin kahden asunnon loukkoon joutumista kannattaa välttää. Pankitkin pitävät lainaa myöntäessään huolen omalta osaltaan, ettei näin pääsisi käymään. Myy ensin vanha asuntosi ja neuvottele sen jälkeen pankin kanssa lainasta ja kun olet saanut lainalupauksen, voit alkaa etsiä hyvillä mielin uutta kotia ja tehdä asuntokauppaa.

Konsultaatiota luottovälittäjältä

Ennen ostotarjouksen tekoa suosittelemme kysymään tutulta kiinteistönvälittäjältä mielipidettä kohteesta ja sen hinnoittelusta. Välittäjä pääsee tarkastelemaan kyseisen taloyhtiön ja saman alueen toteutuneen hinta-tason ja osaa näin määrittää paikkansapitävän arvion asunnosta. Kiinteistönvälittäjällä kannattaa myös luetuttaa ja tarkistaa kodin asiakirjat, eli isännöitsijäntodistus sekä muut huoneiston liitteet.

2. Asunnon ostaminen ja ostotarjouksen tekeminen

Kun mieleinen asunto on löytynyt, on aika tehdä ostotarjous. Tee ostotarjous asuntoa myyvälle kiinteistönvälittäjälle, joka välittää tarjouksen eteenpäin asunnon myyjälle. Ostotarjouksen voi tehdä monella tapaa: suullisesti, kirjallisesti lomakkeelle tai sähköpostiin tai sähköisesti kiinteistönvälittäjän järjestelmän kautta käyttäen sähköistä allekirjoitusta. Kiinteistönvälittäjä kertoo tarkemmat ohjeet ostotarjouksen tekoa varten. Jos asunto ei ole kiinteistönvälittäjän myynnissä, niin tee tarjous suoraan myyjälle. Molemmissa tapauksissa ostotarjous on syytä tehdä mahdollisimman pian kirjallisesti, jotta vältytään myöhemmin epäselvyyksiltä ja kaupan molemmat osapuolet tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa. Mikäli asuntoa myydään kiinteistövälittäjän avulla, on välittäjän vastuulla tarjousten tekeminen kirjallisesti ja allekirjoitettujen kappaleiden toimittaminen kaupan molemmille osapuolille.

Ostotarjouksesta pitää löytyä ainakin seuraavat asiat:

• asunto-osakeyhtiön nimi
• asunnon osakenumerot
• osoite
• kauppahinta tai velaton kauppahinta
• päivämäärä mihin mennessä kauppa tehdään
• muut mahdolliset kaupan ehdot
• milloin asunto vapautuu ja yhtiövastikkeiden maksu siirtyy ostajalle
• sopimussakko eli sanktio peruuttamistilanteessa (vakiokorvaus tai käsiraha)
• myyjän sekä ostajan henkilötiedot ja allekirjoitukset
• todistajien allekirjoitukset nimenselvennyksineen tai muulla tapaa henkilökohtaiset vahvistukset

Ostotarjous tehdään aina tositarkoituksella

Suullinen tarjous on sitova

Ostotarjoukseen kannattaa suhtautua aina tietyllä vakavuudella. Suullinen tarjouskin on sitova asunto-osakkeen kaupassa. Ostotarjousta ei kannata tehdä ollenkaan, jos et ole aivan varma, haluatko ostaa asunnon tai pystytkö sen maksamaan. Ostotarjouksen peruminen voi tulla kalliiksi. Mikäli perut asunto-osakkeen kaupan, joudut maksamaan etukäteen määritellyn sopimussakon tai esimerkiksi maksamasi käsirahan. Sopimussakko voi olla enimmillään kuitenkin 4 prosenttia eli 100 000 euron asunnosta sopimussakko on 4000 euroa. Myös asunnon myyjä voi vetäytyä kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen, mutta joutuu maksamaan saman suuruisen sopimussakon vetäytyessään kaupasta.

Kiinteistön kaupassa ostotarjous on hyvä myös tehdä kirjallisesti. Ostotarjous ei ole kuitenkaan sitova, kuten asunto-osakkeiden kaupassa. Jos jompikumpi kaupan osapuolista peruu kaupan, ei sopimussakkoa tarvitse maksaa eikä ostaja menetä maksamaansa osaa käsirahasta. Kaupan peruuttajan on korvattava peruuntumisesta aiheutuneita kohtuullisia kustannuksia. Kiinteistön ostotarjouksesta tulee sitova, kun maanmittauslaitoksen määräämä kaupanvahvistaja on vahvistanut esisopimuksen.

Ehdollinen tarjous

Ostotarjouksen voi perua, mikäli siinä on kaupan purkamiseen johtava ehto. Tällaista tarjousta kutsutaan ehdolliseksi tarjoukseksi.

Asuntokaupan purkavia ehtoja

• Oman asunnon myynti: Mikäli ostotarjouksen tekijä ei saa asuntoa myydyksi, kauppa purkautuu. Varsin usein asunnon myynti jatkuu edelleen niin kauan kuin ostotarjouksen tehnyt asiakas on saanut asuntonsa myytyä. Oman asunnon myynti –ehdolla ostotarjouksen tehnyt asiakas ei voi olla varma haluamansa asunnon saamisesta itselleen ennen kuin oma asunto on saanut myytyä. Parempi onkin myydä oma asunto ensin ja tehdä ostotarjous sen jälkeen.
• Lainan saanti asunnon ostoa varten: Mikäli ostajaehdokas ei saa lainaa pankista tai rahoitusta järjestettyä muulla tavoin, kauppa purkautuu.
• Asunnon kuntotarkastus: Mikäli asunto ei läpäise kuntotarkastusta, ostajalla on mahdollisuus purkaa kauppa.

Ostotarjouksen voimassaolo

Kun teet ostotarjouksen, kannattaa tarjouksen voimassaoloaika pitää lyhyenä. Sopiva pituus on vuorokaudesta kahteen. Jos asunnosta on todella kova kysyntä, kannattaa minimoida voimassaoloaika tätäkin lyhyemmäksi, mikäli kyseinen käytäntö sopii välittäjälle.

Pidä ostotarjouksen voimassaoloaika lyhyenä. Vuorokaudesta kahteen riittää.

Tällöin myyjän on myös tehtävä päätös nopeasti ja neuvottelut etenevät. Jos myyjästä ei kuulu mitään määräaikaan mennessä, raukeaa tekemäsi tarjous. Jos tarjouksesi ei ole täyttä pyydettyä myyntihintaa eli niin sanotusti täyden rahan tarjous, saattaa asunnon myyjä tehdä sinulle vastatarjouksen, joka on voimassa tietyn ajan. Sinun on vastattava tähän määräaikaan mennessä. Mikäli et hyväksy myyjän tekemää vastatarjousta määräaikaan mennessä kauppa raukeaa. Jos hyväksyt vastatarjouksen, asunto on sinun hyvin suurella todennäköisyydellä.

Jos tätä viestintää tarjouksen suhteen on käyty sähköpostin välityksellä, kannattaa varmistaa sovittujen asioiden mukaan tuleminen myös kirjalliseen ostotarjoukseen. Vaikka tekemäsi tarjous asunnosta vastaa pyydettyä hintaa, voi myyjä hylätä tekemäsi ostotarjouksen. Myyjän oikeuksiin kuuluu päättää kenelle hän asuntonsa myy. Myyjä joutuu ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen maksamaan sopimussakon, mikäli vetäytyy kaupasta. Tilanteessa, jossa asuntoa myy kiinteistönvälittäjä ja ostaja on tehnyt asunnosta niin sanotun täyden rahan ja kaikki ehdot täyttävän tarjouksen, joutuu myyjä maksamaan kiinteistönvälittäjälle asunnon myymisestä sovitun välityspalkkion, vaikka vetäytyisikin asuntokaupasta.

Paljonko asunnosta kannattaa tarjota?

Yleisesti ottaen asunnosta kannattaa tarjota vähemmän kuin mitä siitä pyydetään. Asunnon myyjä on yleensä jättänyt pyyntihintaansa jonkin verran tinkimisen varaa. Toiset myyjät eivät ole valmiita juurikaan tinkimään, mutta toiset ovat valmiita tinkimään enemmän. Poikkeuksia toki löytyy ja ostajan on tärkeintä käyttää pelisilmää. Jos asunto on roikkunut myyntisivustolla ikuisuuden, tinkaamiseen on hyvin varaa. Jos kodissa on ensiesittely ja asiakkaita jonoksi asti, kannattaa kodista maksaa pyyntihinta tai jopa enemmän.

Mikäli asuntokauppaa hoitaa kiinteistönvälittäjä, voit tiedustella häneltä millä hinnalla kauppa syntyisi. Kiinteistönvälittäjältä et todennäköisesti tähän vastausta saa, mutta keskustelemalla asiasta voit saada suuntaa antavia tietoja asunnon myyntihinnasta. Kiinteistönvälittäjän yksi tehtävä on saada myyjälle mahdollisimman hyvä korvaus asunnon myynnistä. Jos asunto on ollut jo pitkään myynnissä, voi myyjällä olla jo paineita saada asunto myydyksi. Myyntiajan voit tarkistaa kiinteistönvälittäjältä tai voit sen itse tulkita isännöitsijän todistuksen perusteella. Asunnon myynnin alkaessa myyjä tai kiinteistönvälittäjä tilaa isännöitsijältä tuoreen isännöitsijän todistuksen, jonka päivämäärän perusteella voit arvioida myynnin alkamisajankohtaa. Aina sääntö ei päde, mutta useimmissa tapauksissa kyllä.

Kiinteistönvälittäjältä voit saada tietoja alueella toteutuneista asuntokaupoista ja niiden hintatiedoista esimerkiksi neliöhinnoista. Näiden tietojen perusteella voit arvioida asunnon mahdollista myyntihintaa ja minkälaisen tarjouksen kohteesta teet. Mikäli todella haluat myytävänä olevan asunnon ja ollessasi asuntoesittelyssä huomaat kiinnostuksen olevaan laajaa asuntoa kohtaan, kannattaa tarjota hyvin lähelle pyyntihintaa, pyyntihinta tai jopa yli. Suosituimmat asunnot menevät kaupaksi nopeasti ja monesti lähelle täyttä pyydettyä hintaa. Kiinnostuksen asuntoa kohtaa voit tarkistaa myös asuntoa myyvältä kiinteistönvälittäjältä tai kyseisen kohteen oikean hintatason tutulta kiinteistönvälittäjältä.

3. Asunnon ostamisen sanasto

Seuraavassa kerrottu lyhyesti muutamia asunnon oston yhteydessä vastaan tulevia termejä. Termien sanamuodot voivat vaihdella eri asunnon myyntiesitteissä. Kysy tarvittaessa lisää isännöitsijältä, asunnon myyjältä tai asuntoa myyvältä kiinteistönvälittäjältä.

Isännöitsijän todistus ja muut asunnon ostamiseen liittyvät asiakirjat

Isännöitsijäntodistus kertoo puolueettomasti asunnon ja taloyhtiön nykytilanteesta ja tulevaisuudesta. Isännöitsijän todistuksesta selviää yleensä tehdyt ja tulevat remontit. Siitä löytyy myös mm. tarkat tiedot asunnosta, sen pinta-alasta, yhtiövastikkeesta ja velkaosuudesta sekä taloyhtiön tiloista.

Yhtiöjärjestys on pakollinen asiakirja asunto-osakeyhtiölle. Siitä löytyy tiedot yhtiön eri rakennuksista, niiden sijainnista ja käyttötarkoituksista sekä yhtiövastikkeen määräytymisestä.

Tilinpäätöksen asiakirjoja ovat taloyhtiön toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase. Toimintakertomus on laadittava aina ja sen on sisällettävä tiedot perittävän vastikkeen käytöstä, yhtiön talousarvion toteutumisesta ja hallituksen esityksen tilikauden yli- tai alijäämän käyttämisestä. Tuloslaskelma kertoo asunto-osakeyhtiön edellisen tilikauden tulot ja menot. Taseesta selviää tilinpäätöksen aikainen omaisuus ja velat.

Myyntihinta

Asunnon myynti-ilmoituksessa näkyy poikkeuksetta kaksi hintaa. Nämä ovat myyntihinta ja velaton myyntihinta. Myyntihinta on hinta, jonka ostaja maksaa myyjälle asunnosta tai toisin sanoen ostettavista osakkeista.

Yhtiölaina

Jos ostettaviin osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa, siirtyy myyjän laina ostajan vastattavaksi. Yhtiölaina otetaan taloyhtiössä muun muassa peruskorjauksia varten. Yhtiölaina on monesti asuntolainaa kalliimpi vaihtoehto. Oman asunnon lainan korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia, mutta yhtiölainan korot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia. Pääomatuloista korot vähennetään täysimääräisesti, mutta ansiotuloista alijäämähyvityksenä. Yhtiölainan saat ilman vakuuksia tai takaajia. Yhtiölainaa lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeella. Yhtiölainan voit maksaa myös kerralla pois yhtiön erikseen ilmoittamana ajankohtana.

Velaton myyntihinta

Kun asunnon myyntihinta ja siihen kohdistuvan yhtiölainan osuus lasketaan yhteen, saadaan asunnolle velaton myyntihinta. Tästä hinnasta lasketaan ostajan maksettavaksi tuleva varainsiirtovero. Tästä hinnasta lasketaan myös kiinteistönvälitysliikkeen ja yleensä myyjän maksama välityspalkkio.

Tehdyt ja tulevat remontit

Asunnon myyntiesitteestä, isännöitsijäntodistuksesta sekä kunnossapitotarveselvityksestä tai vastaavasta asiakirjasta saat tietoa asuntoon tehdyistä ja tulevista remonteista. Kunnossapitotarveselvitys tai PTS eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma kertoo taloyhtiön kunnosta ja tulevista remonttitarpeista ja niiden kustannuksista sekä aikatauluista. Nämä tehdyt ja tulevat remontit on hyvä tietää, kun arviot asuntoa ostamista varten. Remontit tuovat lisäkustannuksia ja vaikuttavat asumiseen muutenkin. Taloyhtiöiden tavallisimpia ja kustannuksiltaan suurimpia remontteja ovat julkisivu-, vesi- ja viemäristöremontit. Lisätietoa kannattaa kysyä myös tarvittaessa isännöitsijältä tai asuntoa myyvältä kiinteistönvälittäjältä.

Varainsiirtovero

Kun ostat asunto-osakkeen, ostaja maksaa varainsiirtoa veroa valtiolle 2% asunnon velattomasta hinnasta. Se maksetaan yleensä poikkeuksetta kaupanteon yhteydessä. Mikäli ostat asunnon kiinteistövälittäjän avulla, hän huolehtii että varainsiirtovero tulee maksettua kaupanteon yhteydessä. Jos asunnon ostamisen yhteydessä ostat myös autopaikkaosakkeen, niin siitäkin tulee maksaa varainsiirtovero. Verotukseen voi tulla muutoksia, joten tarkasta aina uusin tieto verottajalta.

Ensiasunnon ostaja ja varainsiirtovero

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa jos,

• omistaa asunnosta vähintään 50 %
• on yli 18-vuotias, mutta alle 40-vuotias ennen kauppakirjan allekirjoittamista
• ostettava asunto tulee omaan käyttöön
• ei ole omistanut aikaisemmin vähintään 50%:a asunnosta tai asuinrakennuksesta

Varainsiirtoverosta voit lukea lisää täältä.

Ensiasunnon ostajan korkovähennysetu

Ensiasunnon ostajaa tuetaan myös muulla tapaa ensimmäisen asunnon ostamisessa. Ensiasunnon ostajan asuntolainan koroista saama korkovähennys on muita asuntolainoja suurempi siinä tapauksessa, että vähennys tehdään ansiotuloista alijäämähyvityksenä. Korkovähennysetuun voi tulla muutoksia, joten tarkasta aina uusin tieto verottajalta.

Vastikkeet

Tutkiessasi asunnon myynti-ilmoitusta kannattaa tarkistaa maksettavat vastikkeet. Taloyhtiölle maksettavalla hoitovastikkeella katetaan muun muassa kiinteistön huollon ja jätehuollon kuluja, taloyhtiön sähkölaskut, vakuutusmaksut ja kiinteistövero.

Rahoitusvastikkeella lyhennetään osuuttasi taloyhtiön lainasta. Yhtiövastikkeella maksetaan asuntosi osuutta taloyhtiön kaikista kuluista.

Vastikkeista voit lukea lisää täältä.

Käsiraha ja vakiokorvaus

Asuntokaupan yhteydessä ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen ostaja voi maksaa ostotarjouksen vakuudeksi käsirahan ja tästä on tehtävä kirjallinen sopimus. Tehty sopimus velvoittaa myös myyjää. Jos myyjä peruuttaa asuntokaupan, on hänen palautettava ostajan maksama käsiraha ja maksettava saman suuruinen summa ostajalle. Käsiraha on enintään 4 % kaupan arvosta. Asunto-osakkeiden kaupassa käsirahan sijasta kaupan vakuutena käytetään pääsääntöisesti sopimussakkoa / vakiokorvausta, joka on maksimissaan käsirahan tavoin 4 % kaupan arvosta. Myös kiinteistön kaupassa voidaan kaupan vakuutena käyttää käsirahaa. Ostajan peruessa kaupat myyjän täytyy palauttaa käsiraha ostajalle vähennyttynä kaupan peruuntumisesta aiheutuneilla kuluilla.

Lainhuuto

Lainhuuto tarkoittaa kiinteistön, kiinteistön määräalan tai kiinteistön määräosan omistusoikeuden kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kun ostat kiinteistön sinun on haettava lainhuutoa maanmittauslaitokselta, jotta omistusoikeuden siirtyminen sinulle kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Maakaari

Kiinteistön kaupan edellytyksen ehto on maakaaren säännösten noudattaminen. Tällä turvataan kiinteistön luovutuksen pätevyys ja selkeys sekä luovutuksen julkisuus että luovutusajankohdan selvyys. Maakaaren säännösten mukaan kiinteistön kauppa on aina tehtävä kirjallisesti. Kaupan osapuolten tai heidän edustajiensa on allekirjoitettava kauppakirja, jonka kaupanvahvistaja lopuksi vahvistaa allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppakirjasta on löydyttävä kiinteistön luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, kauppahinta ja muu vastike sekä myyjän ja ostajan nimet. Mikäli näitä tietoja ei kauppakirjasta löydy, ei kauppa ole sitova eikä näin ollen sido osapuolia.