Miten asuntojen hinnat muodostuvat? Jokaisella asunnolla on oma tarina ja asunto on aina oma yksilönsä. Tämän takia asunnon hinnoittelukaan ei ole aivan yksiselitteistä ja hintaan vaikuttaa yllättävän moni eri tekijä.
Hintaan vaikuttavia asioita ovat muun muassa asunnon ikä, asunnon kunto, taloyhtiön kunto, asunnon sijainti, taloyhtiön sijainti, mahdolliset tulevat remontit, yleinen taloustilanne ja tilanne asuntomarkkinoilla sekä myytävän asunnon siisteys ja sisustus asuntoesittelyn aikana. Hintaan voi vaikuttaa myös monet yllättävätkin seikat, joita on välillä vaikeakin huomata myynti- tai ostotilanteessa. Lue lisää yleisimmistä hinnoitteluun vaikuttavista asioista alta.
Asunnon sijainti
Asunnon sijainti on yksi merkittävin asunnon hintaan vaikuttava tekijä ja hinnat voivat vaihdella paljon eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä. Hinnat saattavat vaihdella jopa yhden postinumeroalueen sisällä kadusta ja asuinrakennuksesta riippuen. Ratkaisevaa on tuntea alue hyvin ja tietää mitkä ovat kyseessä olevan alueen ominaispiirteet.
Esimerkiksi kahdella vierekkäisellä ja täsmälleen samanlaisella asunnolla voi olla täysin eri hinta, jos toisesta asunnosta on esteetön järvinäkymä ja toisen asunnon edessä on tiivis kuusimetsä. Myös rakennusvuosi ja arkkitehtuuri vaikuttaa suuresti hintaan.
Samassa kerrostalossa sijaitsevilla samanlaisilla asunnoilla voi olla suurikin ero hinnassa. Ylimmän kerroksen huoneisto on yleensä paljon arvokkaampi kuin identtinen alemman kerroksen huoneisto, jossa voi olla ylimmän kerroksen asuntoa enemmän melua liikenteestä, hissin liikkeestä ja ulko-oven käytöstä. Mitä korkeammalla kerrostalossa asunto sijaitsee, sitä paremman hinnan asunnosta normaalisti saa.
Etäisyys kaupungin keskustaan vaikuttaa yleensä hintaan. Myös palvelut ja julkisen liikenteen läheisyys on asunnon arvoa nostava tekijä. Esimerkiksi metron läheisyydessä sijaitseva asunto voi olla arvokkaampi kuin lähempänä keskustaa oleva asunto ilman julkisia yhteyksiä.
Ihmisien käsitykset ja mieltymykset voivat vaihdella paljon. Toiselle moottoritien läheisyys tarkoittaa pääasiassa hyviä liikenneyhteyksiä ja toiselle autojen äänistä syntyvää melua. Koulun ja päiväkodin läheisyys ovat lapsiperheelle tärkeää, mutta esimerkiksi rauhaa kaipaavalle eläkeläispariskunnalle se tarkoittaa rauhattomuutta ja lapsien ääniä, jotka rikkovat rauhaa rakastavien hiljaisuuden.
Asunnon kunto
Luonnollisesti yksi tärkeä asunnon hintaan vaikuttava tekijä on sen kunto. Kohteita löytyy lähes purkukuntoisista asunnoista aina uusiin asuntoihin tai vasta varattavissa oleviin kohteisiin.
Myös ostajien tarpeet ja toiveet tulevan kodin suhteen ovat erilaiset. Osa ostajista haluaa ostaa kohteen, joka ei ole niin hyvässä kunnossa ja jonka voi remontoida mieleisekseen tai myyntikuntoon. Toiset haluavat ostaa muuttovalmiin asunnon, jossa ei tarvitse tehdä mitään ennen asumisen alkua. Remonttia kaipaavan ja muuttovalmiin kodin neliöhinnoissa voi näin olla isokin ero toisiinsa.
Yleensä ostajaehdokkaita kiinnostavat erityisesti kylpyhuoneen ja keittiön kunto. Kylpyhuone- ja keittiöremontit ovat remonteista kalleimpia toteuttaa. Hyväkuntoiset keittiöt ja kylpyhuoneet nostavat asunnon hintaa tai ainakin asunnot pitävät paremmin arvonsa.
Taloyhtiön kunto
Jos olet ostamassa asunto-osaketta etkä kiinteistöä, niin kannattaa tutustua myös taloyhtiön kuntoon. Iäkkäämmän taloyhtiön kunnosta kertoo tehdyt remontit ja varautuminen tuleviin isoihin elinkaaren mukanaan tuomiin remontteihin. Remontit ja tarvittavat korjaukset ovat syytä tehdä ajoissa ja tasaisesti, ettei korjauskustannukset nouse kerrallaan liian suuriksi ja asukasta liikaa rasittavaksi. Uusimmissa taloyhtiöissä ei remontteja ole heti tulossa ja huomio kannattaakin kiinnittääkin esimerkiksi piha-aluiden kuntoon ja siisteyteen sekä kerrostaloissa esimerkiksi rappukäytävien siisteyteen. Niistä näkee onko taloyhtiön kiinteistöhuolto kunnossa. Hyvin hoidetun ja hyvässä kunnossa olevan yhtiön asunnon arvo säilyy paremmin ja yhtiön asunnosta saa lähes poikkeuksetta paremman myyntihinnan.
Asunnon siisteys
Asunnon yleinen siisteys ja asunnosta tuleva ensivaikutelma voi myös vaikuttaa hintaan. Siistiä asuntoa on helpompi myydä kuin epämiellyttävän hajuista ja epäsiistiä “pommia”. Älä anna kuitenkaan siisteyden hämätä. Stailauksella pyritään usein parantamaan asunnosta tulevaa ensivaikutelmaa ja sitä kautta nostamaan hintaa.
Tutkimuksia asunnon hintaan vaikuttavista tekijöistä
Tampereella teknillisessä yliopistossa tutkittiin bussiyhteyksien ja niiden saatavuuden vaikutuksia asunnon hintoihin vuosina 2008-2012 tehtyjen asuntokauppojen osalta. Tutkimuksen aineistona oli yhteensä 12499 asunnon myyntitiedot.
Tutkimuksessa selvisi, että bussipysäkin läheisyydellä on pientä vaikutusta asuntojen hintoihin. Jos linja-autopysäkille oli matkaan enintään 50 metriä, saattoi sillä olla asunnon hintaa prosentilla korottava vaikutus. Varsinkin jos kaupungissa on kattava julkisten kulkuneuvojen verkosto. Näin lyhyttä matkaa bussipysäkille kannattaa tutkimuksen mukaan mainostaa myös asunnon myynti-ilmoituksessa.
Tutkimuksen mukaan bussipysäkin läheisyyttä tärkeämpi vaikutus asunnon hintaan on etäisyys kaupungin keskustaan. Varsinkin jos kaupungissa on vain yksi keskusta eikä useampaa keskusta-aluetta.
Raportissa todettiin kuitenkin, että tulokset voivat olla hyvinkin erilaiset eri kokoisissa kunnissa ja kaupungeissa. Isommissa kaupungeissa julkiset kulkuyhteydet ovat paremmat ja asuntokauppa käy vilkkaammin kuin pienemmissä kunnissa.
Tampereen teknillinen yliopisto tutki pääkaupunkiseudulla vuosina 2009-2014 toteutuneita 27000 kerrostaloasunnon kauppaa. Tutkimuksessa selvisi, että uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen nostaa lähellä olevien vanhojen kerrostalon hintoja. Esimerkiksi 60- ja 70-luvuilla rakennettujen kerrostalojen hinnat nousivat uusien kerrostalojen rakentamisen myötä keskimäärin noin 2,6 prosenttia. Hinnan nousu näkyi erityisesti 300 metrin säteellä uusista kerrostaloista.
Myös senioritalojen rakentamisen vaikutusta lähialueiden asuntojen hintoihin on tutkittu. Tutkimuksen toteutti tälläkin kertaa Tampereen teknillisen yliopiston tutkijat ja kohteena oli tällä kertaa 31000 kerrostalon asuntokauppaa vuosilta 2009-2014. Tutkimuksessa selvisi, että senioritalojen rakentamiselle oli selvää vaikutusta 500 metrin säteellä sijaitseviin kerrostaloasuntoihin. Hinnat nousivat 1,8-4,1 prosenttia riippuen siitä rakennettiinko alueelle myös muuta asutusta.
Myös vuokra-asuntojen määrä asuinalueella vaikuttaa asuntojen hintoihin. Tämä selvisi niin ikään Tampereen teknillisen yliopiston tekemässä tutkimuksessa. Tutkimuksessa oli mukana 105000 kerrostalon asuntokaupat Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla vuosina 2009-2014. Jos asuinalueen asunnoista yli 75 prosenttia oli vuokra-asuntoja, oli asuntojen toteutuneet myyntihinnat noin 4 prosenttia alemmat kuin asuinalueilla, joilla vuokra-asuntoja on alle 25 prosenttia. Runsaalla vuokra-asuntojen määrällä on tutkimuksen mukaan negativiinen vaikutus asuntojen hintoihin. Tämä ei ole kuitenkaan aivan yksiselitteistä. Uusien rakennusten myötä alue uudistuu ja samalla asuntojen hinnat nousevat.
Muita asunnon hintoihin vaikuttavia tekijöitä
Asunnon hintaan voi vaikuttaa moni yllättäväkin tekijä. Esimerkiksi asuinalueella voi olla oma maineensa, joka vaikuttaa asuinalueen vetovoimaan ja sitä kautta asuntojen hintoihin. Maineesta eroon pääseminen voi olla vaikeaa, vaikka asuinalueen asuntokanta olisi uudistunut voimakkaasti ja asuinalueelle olisi muuttanut lisää asukkaita.
Yksi hyvä esimerkki maineen vaikutuksesta on Helsingin Kontula. Kontulassa on paljon iäkkäitä kerrostaloja ja siellä on ollut tavanomaista enemmän päihteiden väärinkäyttöä, häiriöitä sekä rikollisuutta, joista Kontulan maine on saanut alkunsa. Nykyään Kontulalle on tullut myös uudempaa asuntotuotantoa ja aluetta on kehitetty. Kontulalla on erinomaiset palvelut ja hyvät liikenneyhteydet metrolla Helsingin keskustaan. Kontulasta löytyy oma ostoskeskus. Keskusta ja ostoskeskus sijaitsevat metron ja suunnitteilla olevan pikaraitiolinja Raide-Jokeri II:n solmukohdassa. Alueella on monipuoliset palvelut ja ostarin liiketilat ovat hyvin käytössä, ja alueella on vilkasta järjestö- ja kulttuuritoimintaa. Kontulassa on myös koulut, terveysasema, liikuntapuisto, uimahalli ja kirjasto, mutta maine on pysynyt melko lailla ennallaan. Tämä on näkynyt osin myös asuntojen hinnoissa.
Myös Helsingin Kalliolla on ollut oma maineensa ensin työväestön ja myöhemmin taiteilijoiden kaupunginosana vuosikymmenten ajan. Kalliossa on vilkasta ilta-elämää ja paljon ravintoloita, mitkä ovat olleet omiaan pitämään mainetta yllä. Nyt Kallio on pitkälti päässyt eroon maineestaan tai pikemminkin tullut varsinkin nuorten keskuudessa suosioon juuri vilkkaudensa ansioista. Siitä on kasvanut nuorten suosima trendikaupunginosa. Kalliossa on paljon pieniä nuorille sopivia asuntoja ja hyvät yhteydet esimerkiksi Helsingin keskustaan. Se on näkynyt myös asuntojen hintojen poikkeuksellisen kiivaana kohoamisena.
Muita asuntojen hintaan vaikuttavia tekijöitä voi olla esimerkiksi sijainti vastaanottokeskusten, päihdehoitolaitosten tai vankiloiden lähellä, jotka luovat asuinalueelle tietyn maineen. Maine on pitänyt asuntojen hintoja hieman alempana verratuna toiseen asuinaluueseen, vaikka näillä ei olisi mitään vaikutusta itse asumiseen.