Asuntoihin sijoittaminen on suhteellisen turvallinen ja kilpailukykyinen vaihtoehto sijoittaa moneen muuhun sijoituskohteeseen verrattuna. Kun vuokraat asunnon eteenpäin, saat tasaista kuukausittaista tuloa. Tämä on myös hyvä suoja inflaatiota vastaan.
Asuntosijoittamisen riskit ovat kohtalaisen pieniä. Asuntojen hintakehitys on ollut pitkällä aikajänteellä nouseva. Toki alueellisia eroja tämänkin osalta löytyy. Tilapäiset muutokset asuntomarkkinoilla ja esimerkiksi asuntojen hintojen lasku, eivät tavallisesti vaikuta saamaasi vuokratuloon ollenkaan.
Asuntosijoittamisen perusidea
- Ota lainaa pankista sijoitusasuntoa varten
- Hanki sijoitusasunto
- Vuokraa asunto eteenpäin
- Vuokralainen maksaa sinulle vuokraa
- Lyhennä saamillasi vuokratuloilla ottamaasi lainaa
- Ennen pitkää olet maksanut lainasi vuokratuloilla
- Lopputulemana on velaton asunto ja säännölliset vuokratulot
Kannattaako asuntoihin sijoittaa osakeyhtiön kautta vai yksityishenkilönä?
Tässä jutussa kerrotaan molemmista vaihtoehdoista ja saat toivottavasti apua omaan päätöksen tekoon, että sijoittaako yrityksen kautta vai ei. Tärkeintä tässäkin kuten muussa sijoittamisessa on sen aloittaminen. Sijoittamisen matka opettaa sinua ja aina voit muuttaa strategiaasi kesken matkan juuri sinulle parhaiten sopivaksi.
Laina sijoitusasuntoa varten
Sijoitusasunnon hankkimiseksi otetun lainan saannissa on eroja yksityishenkilön ja yrityksen välillä. Yksityishenkilön hakiessa sijoitusasunnon hankintaan lainaa pankkia kiinnostaa, kuinka hyvin asiakas selviää palkkatuloillaan lainan maksusta. Tämä voi rajoittaa omalta osaltaan lainan saantia ja sijoitusasunto voi jäädä jopa hankkimatta, vaikka esimerkiksi vakuuksia olisi riittävästi.
Kun yritys hakee lainaa sijoitusasuntoa varten, pankkia kiinnostaa yhtiön tuloslaskelma ja tase eli varat ja velat. Tuloslaskelmassa näkyy yrityksen saamat vuokratulot, joiden avulla lainaa lyhennetään. Mitä enemmän yrityksellä on vuokra-asuntoja, sen enemmän on myös vuokratuloja.
Tämä ei ole kuitenkaan täysin yksiselitteistä, sillä esimerkiksi juuri perustetun tai perustettavan yrityksen täytyy esittää uskottava liikeidea tai liiketoimintasuunnitelma, kun tuloja ei vielä ole. Jo olemassa olevat yritykset ja juuri perustettavat yritykset tarvitsevat lainan saamiseksi omaa rahoitusta ja vakuuksia. Mikäli yrityksellä on toiminnan aloittamiseen ja tässä tapauksessa esimerkiksi ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimiseen omaa rahaa, näyttää toiminta heti uskottavammalta kaikkien osapuolten näkökulmasta. Aloittava yritys voi hakea rahoitusta yritystoiminnan aloittamiseen tietyin ehdoin esimerkiksi Finnverasta tai TE-toimistosta.
Yleisesti ottaen voi todeta, että yksityishenkilön lainassa on matalampi korko kuin yrityksen ottamassa lainassa, mutta todellinen lainan korko selviää, kun teet lainahakemuksen ja saat lainatarjouksen. Lainan korkojen vertailu esimerkiksi kaverisi kanssa ei ole välttämättä järkevää, koska lainan hintaan vaikuttavat tekijät ovat henkilö- tai yrityskohtaiset eli erilaiset jokaisessa lainaneuvottelussa.
Lainan vakuudet
Mikäli tarvitset sijoitusasunnon ostamiseen lainaa, voidaan vakuutena hyödyntää esimerkiksi omaa asuntoasi. Se voidaan pantata uudelleen vapaana olevan vakuusmäärän arvosta yleensä vakuusarvon päälle vaadittavalle omarahoitusosuudelle. Mikäli tarvitset henkilökohtaisesti lainaa, niin omistamasi yrityksen omaisuutta ei voi käyttää henkilökohtaisen lainan vakuutena. Tätä ei välttämättä aina osaa ajatella, mutta kannattaa ottaa huomioon etukäteen, kun asuntosijoittamista yrityksen kautta suunnittelet.
Verotus
Kun ostat sijoitusasunnon, tarvitsee ostajan maksaa varainsiirtoveroa. Vero on asunto-osakkeen osalta 2% ostohinnasta. Veron suuruus kiinteistökaupan yhteydessä on 4% ostohinnasta.
Yksityishenkilö maksaa vuokratulosta pääomatuloveroa, joka on 30% vuotuisten pääomatulojen ollessa alle 30000 ja 34% tämän ylittävältä osalta. Yritys ei maksa pääomatuloveroa vaan yhteisöveroa, joka on 20% riippumatta yrityksen tuloksesta. Yrityksen kautta asuntoihin sijoittamalla maksat vuokratuloista veroa 10-14% vähemmän verrattuna siihen, että sijoittaisit yksityishenkilönä.
Yrityksen kautta sijoittaessa sinun on mahdollista tehdä enemmän vähennyksiä. Vähennyksiin voi laittaa liiketoimintaan liittyviä muita kuluja, joita ovat esimerkiksi puhelin, tietokone, puhelin- ja nettiliittymät.
Riskit
Jos sattuisit kohtamaan asuntosijoittajana vaikeuksia ja et selviytyisi sijoitusasuntoa varten otetun lainan lyhennyksistä, olisit lainasta vastuussa henkilökohtaisesti ja henkilökohtaisella omaisuudella. Osakeyhtiön kautta sijoittamalla vain yhtiö joutuu vaikeuksiin ja esimerkiksi henkilökohtainen omaisuutesi ei ole vaarassa, ellet ole sitä antanut vakuudeksi yrityksen lainoille. Varsin usein ainakin yrityksen alkuvaiheissa yrittäjä on ollut takamassa henkilökohtaisella omaisuudellaan yritykselle otettua lainaa.
Asuntosijoittaminen kaverin kanssa
Ostettavaa asuntoa vakuutena voi olla hankala hyödyntää, kun omistajia on useampi. Mikäli haluat sijoittaa asuntoihin lähimmäisen tai esimerkiksi kaverin kanssa, on yrityksen perustaminen järkevä vaihtoehto. Jos sijoittajat asuntoihin kaverisi kanssa yrityksen kautta, asunnon omistaa vain yksi taho eli tässä tapauksessa yritys. Lisäksi on selkeämpää, kun esimerkiksi vastikkeet ja verot tulevat yhtiölle, eikä niitä tarvitse jälkikäteen osapuolten välttämättä keskenään selvitellä.
Sijoitusasunnon siirto osakeyhtiön nimiin
Sijoitusasuntoa et voi siirtää suoraan osakeyhtiölle. Sijoitusasunto pitää myydä yhtiölle tai siirtää apporttina eli yhtiön osakkeiden merkintähintana. Silloin osakeyhtiö ei maksa asunnosta, mutta yhtiön on maksettava varainsiirtovero sijoitusasunnon käyvän arvon mukaan. Jos myyt asunnon sijoitusyhtiöllesi, on sen maksettava sekä varainsiirtovero että asunnon käypä arvo. Myydessäsi sijoitusasunnon yhtiölle, sinun maksettavaksi tulee vero mahdollisesta myyntivoitosta.
Muuta huomioitavaa
Osakeyhtiön perustaminen on helppoa ja käy nopeasti. Yhtiön perustat YTJ-palvelussa ja perustaminen maksaa 240€. Paperi-ilmoituksella perustaminen maksaa 380€. Kun rekisteröit vielä osakeyhtiön kaupparekisteriin on osakeyhtiö syntynyt. Yhtiön voi perustaa ilman osakepääomaa.
Sijoittaminen yhtiön kautta tuo lisää paperityötä ja byrokratiaa. Osakeyhtiö laki edellyttää kirjanpitoa. Jos et sitä hallitse, tarvitset kirjanpitäjän ja siitä voi tulla myös kuluja, jotka voit toki vähentää verotuksessa yrityksen kuluina. Oman rahan sijoittaminen yhtiöön, vaatii hallitukselta päätöksen ja siitä kirjanpitoa varten pöytäkirjan ja päätöksen, että onko kyseessä esimerkiksi sijoitus vai laina.
Yksityishenkilö voi käyttää saamansa vuokratulot miten haluaa, mutta yrityksen kautta sijoittaessa vuokratulot ovat yrityksen varoja, ei sinun. Et voi siis käyttää yrityksen varoja henkilökohtaisiin menoihin.
Yrityksen varoja voit siirtää itsellesi esimerkiksi maksamalla itsellesi osinkoja. Muita mahdollisuuksia siirtää varoja itsellesi on kilometrikulujen maksaminen itselle toteutuneiden työajojen perusteella. Palkkaakin voit itselle maksaa, mutta kannattaa laskeskella, mikä on järkevää. Varsinkin, jos haluat maksaa veroja mahdollisimman vähän.
Perustaessasi asuntosijoitusyhtiön voit ottaa mukaan osakkaiksi esimerkiksi lapsesi. Perustusvaiheessa tämä on ilmaista. Kun sijoitusyhtiösi arvo kasvaa tulevina vuosina, kasvaa samalla myös lapsesi varallisuus. Myöhemmässä vaiheessa lapsen mukaan ottaminen ei ole yhtä tehokasta, kuin jo perustamisvaiheessa. Voit siirtää omaisuutta ja tässä tapauksessa yrityksen osakkeita lapsellesi kolmen vuoden aikana 4999€:n arvosta ilman veroseuraamuksia eli lahjaveroa.
Lopputulema
Mikäli tavoitteena ja tarkoituksena on pitää asuntosijoittaminen pienimuotoisena, asuntosijoittaminen yksityishenkilönä on yksinkertaisempaa ja esimerkiksi saatujen vuokratulojen käyttö on helpompaa. Hyödyt osakeyhtiön kautta asuntoihin sijoittaessa konkretisoituvat, kun sijoitusasuntoja on useampi ja vuokratulot ovat suuremmat. Tällöin maksat esimerkiksi veroja vähemmän ja vastaavasti viivan alle jää enemmän. Toivottavasti artikkeli selkeytti sinulle, kumpi vaihtoehdoista on sinulle sopivampi. Joka tapauksessa onnea asuntosijoittamiseen sijoititpa sitten yksityishenkilönä tai osakeyhtiön kautta.