Kuolinpesän asuntokauppa on tapahtuma, jota ei halua kuolinpesän osakkaana varmastikaan montaa kertaa kokea. Kuolinpesän asunnon myynti on poikkeuksetta tunteikas hetki ja asuntoon voi kohdistua tunnearvoa etenkin, jos kyseessä on esimerkiksi lapsuuden koti.
Asunnon myynnissä onkin hyvä käyttää puolueetonta osapuolta, joka tuntee toimintatavat ennen asunnon myyntiä ja mitä dokumentteja kuolinpesän asuntokaupan läpiviemiseksi tarvitaan. Nord LKV:n välittäjät ovat tottuneet hoitamaan kuolinpesien asuntoasioihin liittyviä asioita, joten otathan rohkeasti yhteyttä, niin autamme teitä eteenpäin.
Nord LKV Oy
044 901 6658
asiakaspalvelu@nordlkv.fi
Kuolinpesän asunnon tai kiinteistön myynnin vaiheet
1. Kuolinpesän osakkaiden selvittäminen
Henkilön kuoltua muodostuu hänen omaisuudestaan kuolinpesä, jota lähtökohtaisesti hallinnoivat kuolinpesän osakkaat. Kuolinpesän asunto on yleensä suurin yksittäinen osa kuolinpesän omaisuudesta. Asuntoja ja kiinteistöjä on kodin lisäksi monesti useita, esimerkiksi sijoitusasunto ja mökki. Kuolinpesän asunnon myyntiin tarvitaan suostumus kaikilta osakkailta, joten kukaan kuolinpesän edustaja ei voi omin luvin myydä kuolinpesän omaisuutta.
Ennen kuolinpesän asunnon myyntiä on siis selvitettävä kuolinpesän asunnon tai kiinteistön omistajat eli kuolinpesään kuuluvat osakkaat. Tämä selvitys on tehtävä myös perunkirjoitusta varten. Kuolinpesän osakkaiden selvittäminen tapahtuu hankkimalla sukuselvitys Digi- ja väestötietovirastosta ja seurakunnista virkatodistukset niistä kunnista, joissa vainaja on ollut kirjoilla 15 ikävuodesta alkaen aina kuolinhetkeen asti. Ennen selvitykset tilattiin maistraatista, mutta 1.1.2020 alkaen Digi- ja Väestötietovirastosta (DVV), joka syntyi Maistraatin ja Väestörekisterikeskuksen yhdistyessä.
Jos vainajalla on kuolleita perillisiä, täytyy heistäkin hankkia vastaavat sukuselvitykset, jotta saadaan selville, onko vainajilla heidän sijaansa tulevia perillisiä. Myös kuolinpesän elossa olevista osakkaista tarvitaan virkatodistukset. Vainajan testamentti voi tuoda kuolinpesän osakkaiksi perillisten lisäksi myös yleistestamentinsaajia.
2. Perukirjan toimittaminen ja vahvistaminen
Henkilön kuoleman jälkeen on toimitettava perunkirjoitus kolmen kuukauden kuluessa. Valmis perukirja on toimitettava verottajalle kuukauden kuluttua perunkirjoituksesta. Verottajalta voi perustellusta syystä hakea erillisellä lomakkeella jatkoaikaa perunkirjoituksen pitämiselle. Perukirjoja tekevät lakifirmat, pankit ja esimerkiksi oikeusaputoimistot. Perukirjan voit tehdä itsekin, jos osaaminen siihen riittää. Tärkeää on, että perukirjassa täyttyvät lain vaatimukset.
Perukirja selvittää perillisten lisäksi vainajan varallisuustilanteen kokonaisuudessaan eli varat ja velat, jotta mahdollisten velkojen maksamisen jälkeen voidaan vainajan omaisuus jakaa kuolinpesän osakkaiden kesken. Katkeamattoman sukuselvityksen lisäksi perukirjaa varten tarvitaan tarkat tiedot vainajan omaisuudesta ja esimerkiksi hinta-arviot kuolinpesän omistuksessa olevista asunnoista ja kiinteistöistä. Niiden käyvän arvon määrittämisessä kannattaa käyttää kiinteistönvälittäjän apua. Perukirjan liitteeksi tarvitaan myös kopio testamentista, avioehdosta ja ensin kuolleen puolison perukirjasta ja ositus- tai perinnönjakokirjasta.
Kun perunkirjoitus on tehty, kannattaa se tarkistuttaa ja vahvistaa Digi- ja väestötietovirastossa. Tämä helpottaa ja sujuvoittaa kuolinpesän asioiden hoitoa. Tämän jälkeen voidaan aloittaa kuolinpesän asunnon myynti.
3. Kuolinpesän asunnon tai kiinteistön myynti
Kun perunkirjoitus on pidetty, on mahdollista aloittaa kuolinpesän asunnon myyminen. Leskellä on yleensä oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen asuntoon, joten asunnon myyntiin tarvitaan lesken suostumus. Kuolinpesän asunnon myyntiin tarvitaan suostumukset myös kaikilta osakkailta, joten kukaan kuolinpesän edustaja ei voi omin luvin myydä kuolinpesän omaisuutta. Mikäli suostumusta ei kaikilta kuolinpesän osakkailta saada, voidaan hankkia pesänselvittäjä, joka auttaa ristiriitatilanteiden selvittämisessä, joiden lopputuloksena päästään kuolinpesän asuntoa myymään.
Varsin usein kuolinpesän osakkaat valitsevat keskuudestaan pesänhoitajan ja valtuuttavat hänet hoitamaan muiden osakkaiden puolesta asunnon myyntiä. Pesänhoitaja pitää yhteyttä asuntoa myyvään kiinteistönvälittäjään ja kuolinpesän osakkaisiin asunnon myynnin aikana.
Kuolinpesän asunnon myynti tapahtuu normaalin asuntokaupan tapaan. Toki asunnon myyntiin liittyvien asiakirjojen lisäksi tarvitaan tässä tapauksessa myös kuolinpesään liittyviä asiakirjoja. Erityisen tärkeää on asettaa kuolinpesän asunnolle heti oikea myyntihinta, jotta asunto saadaan myytyä hyvällä hinnalla sopivassa ajassa. Ostotarjouksen hyväksyminen eli kaupasta päättäminen vaatii suostumuksen kaikilta kuolinpesän osakkailta.
4. Verotus kuolinpesän asuntokaupassa
Kuolinpesän asunnon myynnistä saatua voittoa ja tappiota laskettaessa asunnon hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksessa käytetty verotusarvo. Perintöverotusarvon sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on kuolinpesällä eli verovelvolliselle edullisempi vaihtoehto. Kuolinpesän asunnon myynnistä saatu voitto on kuolinpesän verotettavaa tuloa. Kuolinpesä ei siis voi myydä asuntoa verovapaasti, vaikka vainaja olisi asunut asuntoa vakituisena kotinaan.
Kuolinpesän kiinteistöt kannattaa arvostaa oikeaan hintaan jo perunkirjoitusvaiheessa, koska varsin usein perintöveron määrä on pienempi kuin mahdollinen vero myyntivoitosta. Tarkistathan verotukseen liittyvät asiat viime kädessä verottajalta.
Asiantunteva kiinteistönvälittäjä helpottaa kuolinpesän asunnon myyntiä
Kun surutyö on kesken, voi kuolinpesän asunnon myynti tuntua raskaalta kokonaisuudelta. Taakkaa keventämään ja asunnon myynnissä auttamaan kannattaa ottaa pesän ulkopuolinen ja puolueeton kiinteistönvälittäjä. Ota meihin rohkeasti yhteyttä puhelimella tai sähköpostilla. Mitään papereita ei ensivaiheessa tarvitse olla valmiina. Autamme sinua eteenpäin ja kuolinpesää kaikissa kuolinpesän asunnon myynnin vaiheissa.
Nord LKV Oy
044 901 6658
asiakaspalvelu@nordlkv.fi